如果从表面数据看，北辰07年每股收益只有1毛，差强人意。但如果看年报只是看这么一个数字那就太简单了，小学生也会数数。

我一直认为，北辰08年业绩增长的最大动因不是奥运会，而是新的所得税制。自08年1月1号起新的企业所得税法实施，中国原来按17%缴税的企业将在5年内逐步增加到25%；而原来按33%缴税的企业将立刻降低到25%的所得税率。

如果大家去查一下一些主要房地产公司历年的所得税率，像万科、保利地产、深振业等，都长期按15-17%交所得税，而北辰做为北的房地产企业，所得税率一直是33%，这表示如果08年北辰的毛利润不变，每股收益将有8%的额外增长。

但比这8个点的利润本身更重要的是，这一变化将会给企业提供一个动机，尽量把利润往后移。请设想一下，如果你是北辰的董事长，你在07年卖房赚得钱，每赚1万块要上交3千3，而放到08年卖就只要上交2千5百，你会怎么做？是傻瓜也会尽量把利润拖到08年吧。

如果北辰是一个卖汽车的公司，要把利润往后拖可能比较难，因为销售链是固定和流动的，每个月的销售不可能人为的大起大落。但北辰是一家房地产公司，施工快一点慢一点，房子开盘早两个月晚两个月，这些都太容易了。把07年的房子都造起来，捂盘到08年卖这是很容易的事。稍微捂一捂再卖就可以少交8个点的所得税，为什么不捂？更何况北辰的房子都在奥运村里，捂到08年卖价格只高不低，请问你会选择在07年把大头卖掉吗？

对这一判断，年报中有两个数据值得注意。一是整个2007年北辰一共只销售了27万平米的房子，这27万平米的楼宇销售构成了北辰全年收入的2/3（其他是酒店和商场）。而另一方面，北辰目前仅绿色家园一个项目的在施工面积就有92.5万平米。光把这部分在建的房子卖掉，就顶得上07年全年卖房的3倍多，而这些房既然在建就迟早都是要卖的。另外还有13万平米的北辰大厦呢？50万平米的国家会议中心呢？香山琴清呢？还有奥运期间必将破纪录的酒店和购物中心收益呢？

第二个数据是由于会计准则的差异，北辰H股的每股收益要比A股高很多，根据年报，最主要的原因是“2008年执行新所得税法对递延税款的影响”，这样使A股年报利润比H股要少1.6个亿。

几十页的年报我只粗看了一遍，准备再花一礼拜仔细阅读分析一下。下面是今天中国证券报上的一篇文章，大家可以看看：

北辰实业：借力奥运加快发展 2008-03-06 08:14 陆洲 中国证券报

北辰实业（601588）今日公布年报显示，2007年公司实现营业收入43.54亿元，同比增长53.12%；净利润3.28亿元，同比下降3.24%。每股收益0.1元。年报称，公司将紧紧抓住2008年奥运会的历史性机遇加快发展，同时不排除通过项目转让、股权投资、合作开发和收购兼并等方式，继续扩大公司发展物业的影响力和经营规模。

　　奥运机遇加速土地储备

　　年报显示，公司去年完成开复工面积126万平方米，竣工28万平方米，销售21万平方米，全年实现合同销售收入31亿元，与上年基本持平。其中，奥运媒体村自十月份开盘以来，仅三个月的时间，实现销售面积11.35万平方米。此外，报告期内，由于北高端住宅市场增长强劲，公司开发的香山清琴、碧海方舟和长河玉墅的现阶段可售房源全部售罄。

　　年报同时披露，公司抓住长沙新河三角洲项目单宗土地出让总建筑面积达500万平方米的历史机遇，以竞拍方式，一举夺得该项目开发权。与此同时，公司在北也成功竞标取得北辰·福第（常营项目）总建筑面积约44万平方米的项目开发权。截至报告期末，上述新增项目前期工作进展顺利，其中，长沙项目完成了市场分析、项目定位等阶段性工作，北辰·福第（常营项目）完成土地交接，并取得了规划意见书。

　　为完成奥运会接待任务，公司将紧邻奥运中心区的6栋公寓作为汇园公寓媒体村，按照奥组委要求进行整体装修。同时，为进一步改善产品品质，按照五星级标准，公司对D座公寓进行整体升级改造。在合理安排装修和经营工作衔接的同时，公寓努力挖掘长住和散客两个市场潜力，实现了奥运会前的平稳过渡。

　　年报透露，公司2008年的物业投资、开发规模将进一步扩大，预计全年将实现开复工面积217万平方米，新开工面积119万平方米，竣工83万平方米，力争实现销售面积43万平方米，合同销售收入45亿元。其中，媒体村二期将根据市场变化，适时调整销售策略，保持良好销售态势，并确保年底入住；北辰·香麓（泉项目）和北辰·福第（常营项目）将加速建设，快速推进预售工作；香山清琴、碧海方舟和长河玉墅做好未开工部分的规划设计工作，确保在取得相关许可证后立即开工，尽早实现现金回流。

　　探索多元化融资模式

　　北辰实业坦言，从紧的货币政策和全局性的宏观调控，将大大提高房地产开发企业传统融资渠道的融资难度，并对房地产开发的资金链产生较大压力。当然，传统融资方式难度提高，其不利影响对所有参与房地产开发的企业都是平等和客观的。

　　年报表示，2008年北辰实业将积极推进公司债券的发行，满足公司发展需要。此外，公司亦将利用两地上市和业务结构独特的优势，抓紧探索多元化的融资模式，力争取得进展。此外，公司亦将关注因宏观调控深化而引起的行业集中度持续加强的运行特征，不排除通过项目转让、股权投资、合作开发和收购兼并等方式，继续扩大公司发展物业的影响力和经营规模。